{"id":13026,"date":"2022-11-03T08:09:01","date_gmt":"2022-11-03T08:09:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/?page_id=13026"},"modified":"2026-09-02T10:03:21","modified_gmt":"2026-09-02T10:03:21","slug":"plusvalues-immobiliaries","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/fiscalitat-andorra\/plusvalues-immobiliaries\/","title":{"rendered":"Fiscalitat de les plusv\u00e0lues immobili\u00e0ries a Andorra: entendre les regles i optimitzar la venda el 2026"},"content":{"rendered":"\n
La fiscalitat immobili\u00e0ria a Andorra sovint es presenta com un sistema senzill i avantatj\u00f3s. Aix\u00f2 \u00e9s cert en determinades situacions, per\u00f2 aquesta reputaci\u00f3 tamb\u00e9 pot donar lloc a interpretacions err\u00f2nies. Quan es ven un immoble, la quantitat que realment s\u2019haur\u00e0 de tributar dep\u00e8n, entre altres factors, de la situaci\u00f3 fiscal del venedor, del temps que ha mantingut el b\u00e9, del preu i les despeses d\u2019adquisici\u00f3, de les obres realitzades i, en alguns casos, de l\u2019\u00fas de l\u2019habitatge com a resid\u00e8ncia habitual.<\/p>\n\n\n\n
A m\u00e9s, la normativa ha evolucionat recentment. Arran de les especulacions immobili\u00e0ries que han contribu\u00eft a agreujar la crisi de l\u2019habitatge, el Govern d\u2019Andorra ha aprovat noves mesures m\u00e9s estrictes. Una reforma que ja ha entrat en vigor ha refor\u00e7at especialment la fiscalitat aplicable a les operacions immobili\u00e0ries considerades especulatives. El r\u00e8gim aplicable a les inversions immobili\u00e0ries estrangeres tamb\u00e9 ha estat modificat el 2026.<\/p>\n\n\n\n
Com funciona la fiscalitat immobili\u00e0ria a Andorra?<\/h2>\n\n\n\n
En primer lloc, cal diferenciar la fiscalitat relacionada amb la compra de la que s\u2019aplica en el moment de vendre l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n
En una adquisici\u00f3 immobili\u00e0ria subjecta a l\u2019Impost sobre Transmissions Patrimonials, conegut com a ITP, el tipus general indicat per l\u2019Administraci\u00f3 andorrana \u00e9s del 4 % del valor real de l\u2019immoble. Aquest impost correspon a l\u2019adquirent. No s\u2019ha de confondre amb la fiscalitat que pot aplicar-se diversos anys m\u00e9s tard quan es genera una plusv\u00e0lua immobili\u00e0ria.<\/p>\n\n\n\n
En el cas d\u2019un inversor estranger, tamb\u00e9 pot existir una altra c\u00e0rrega fiscal en el moment de realitzar la inversi\u00f3. Arran de les modificacions adoptades el 2026, l\u2019impost sobre la inversi\u00f3 immobili\u00e0ria estrangera pot arribar al 6 % o al 10 %, segons la naturalesa i l\u2019abast de la inversi\u00f3. Tanmateix, la seva aplicaci\u00f3 dep\u00e8n del perfil de l\u2019adquirent i del seu historial de resid\u00e8ncia o d\u2019inversi\u00f3 a Andorra.<\/p>\n\n\n\n
En altres paraules, parlar simplement d\u2019un \u00abtipus d\u2019imposici\u00f3 immobili\u00e0ria a Andorra\u00bb sense especificar de quin impost es tracta pot resultar engany\u00f3s. La compra, la tinen\u00e7a i la venda d\u2019un immoble responen a mecanismes fiscals diferents.<\/p>\n\n\n\n
Qu\u00e8 \u00e9s una plusv\u00e0lua immobili\u00e0ria a Andorra?<\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Es produeix una plusv\u00e0lua quan el valor considerat en la transmissi\u00f3 d\u2019un immoble \u00e9s superior al seu valor d\u2019adquisici\u00f3 reconegut fiscalment.<\/p>\n\n\n\n
En el cas d\u2019una persona f\u00edsica resident fiscal a Andorra, la normativa de l\u2019IRPF estableix que la plusv\u00e0lua immobili\u00e0ria es determina a partir de la difer\u00e8ncia positiva entre el valor de transmissi\u00f3 de l\u2019immoble i el seu valor d\u2019adquisici\u00f3. Aquest \u00faltim no correspon necess\u00e0riament \u00fanicament al preu que figura en l\u2019antic contracte o escriptura de compravenda. Determinades inversions, obres de millora, impostos i despeses directament relacionades amb l\u2019adquisici\u00f3 poden tenir-se en compte quan compleixen les condicions legals i estan degudament justificats.<\/p>\n\n\n\n
Aquest \u00e9s un aspecte que sovint es passa per alt. Conservar les factures, els justificants de les obres i la documentaci\u00f3 relacionada amb l\u2019adquisici\u00f3 pot tenir una incid\u00e8ncia real diversos anys m\u00e9s tard, en el moment de vendre l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n
Tanmateix, aquesta quantitat no correspon autom\u00e0ticament a l\u2019impost que caldr\u00e0 pagar, ni constitueix necess\u00e0riament la base imposable definitiva. Encara cal aplicar-hi el per\u00edode de tinen\u00e7a de l\u2019immoble, la condici\u00f3 de resident o no resident fiscal i les possibles correccions o reduccions previstes per la legislaci\u00f3 vigent.<\/p>\n\n\n\n
Per qu\u00e8 el per\u00edode de tinen\u00e7a \u00e9s tan determinant?<\/h2>\n\n\n\n
El temps durant el qual el propietari conserva el seu immoble t\u00e9 un paper fonamental en la fiscalitat andorrana.<\/p>\n\n\n\n
Per a una persona f\u00edsica resident fiscal a Andorra, l\u2019IRPF est\u00e0 subjecte a un tipus general del 10 %. Tanmateix, els guanys derivats d\u2019operacions immobili\u00e0ries estan sotmesos a unes regles espec\u00edfiques. Quan la venda es produeix poc temps despr\u00e9s de l\u2019adquisici\u00f3, es pot aplicar un rec\u00e0rrec. La legislaci\u00f3 actualment vigent preveu un rec\u00e0rrec del 10 % quan l\u2019immoble s\u2019ha mantingut durant menys de dos anys i del 5 % quan el per\u00edode de tinen\u00e7a se situa entre dos i cinc anys.<\/p>\n\n\n\n
Per contra, la normativa preveu coeficients correctors quan el per\u00edode de tinen\u00e7a supera els sis anys. La part de la plusv\u00e0lua que s\u2019integra a la base imposable disminueix progressivament entre el sis\u00e8 i el des\u00e8 any. Quan el per\u00edode de tinen\u00e7a supera els deu anys, els guanys i les p\u00e8rdues subjectes a aquest r\u00e8gim deixen d\u2019integrar-se a la base imposable, d\u2019acord amb les regles establertes a l\u2019article corresponent.<\/p>\n\n\n\n
Aquest mecanisme explica per qu\u00e8 dos propietaris que obtenen exactament la mateixa plusv\u00e0lua comptable poden acabar suportant una c\u00e0rrega fiscal molt diferent.<\/p>\n\n\n\n
Tamb\u00e9 explica per qu\u00e8 l\u2019antiga manera de presentar aquest impost, basada simplement en una escala que anava del 15 % durant el primer any fins a una pr\u00e0ctica desaparici\u00f3 de l\u2019impost al cap de deu anys, ja no descriu per si sola amb precisi\u00f3 el funcionament actual del r\u00e8gim aplicable als residents.<\/p>\n\n\n\n
I qu\u00e8 passa amb un propietari no resident?<\/h2>\n\n\n\n
Aquest \u00e9s un dels aspectes m\u00e9s importants que cal comprovar abans de calcular una plusv\u00e0lua immobili\u00e0ria a Andorra: les regles aplicables a una persona no resident no s\u00f3n les mateixes que les que s\u2019apliquen a un resident fiscal.<\/p>\n\n\n\n
Des de la reforma de 2025, l\u2019impost sobre la renda dels no residents estableix tipus espec\u00edfics per a determinades plusv\u00e0lues immobili\u00e0ries. Una venda realitzada abans de complir dos anys de tinen\u00e7a pot estar subjecta a un tipus del 25 %. Entre dos anys i menys de cinc anys de tinen\u00e7a, el tipus previst \u00e9s del 20 %. Entre cinc i menys de deu anys, \u00e9s del 15 %.<\/p>\n\n\n\n
Per tant, seria arriscat utilitzar el c\u00e0lcul aplicable a un resident per estimar autom\u00e0ticament l\u2019impost que haur\u00e0 de pagar un inversor que viu a Fran\u00e7a, Espanya o un altre pa\u00eds. La resid\u00e8ncia fiscal s\u2019ha de determinar jur\u00eddicament i no simplement a partir de la nacionalitat, de l\u2019adre\u00e7a que figura en un document o del fet de ser propietari d\u2019un habitatge a Andorra.<\/p>\n\n\n\n
Quines despeses i obres poden reduir la plusv\u00e0lua?<\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
La q\u00fcesti\u00f3 de les despeses dedu\u00efbles mereix una atenci\u00f3 especial, ja que pot modificar considerablement el resultat del c\u00e0lcul.<\/p>\n\n\n\n
La legislaci\u00f3 andorrana permet tenir en compte, en el c\u00e0lcul del valor d\u2019adquisici\u00f3, determinades inversions i millores realitzades a l\u2019immoble, aix\u00ed com els impostos i les despeses directament relacionats amb l\u2019adquisici\u00f3, sempre que compleixin les condicions legals i es puguin justificar adequadament.<\/p>\n\n\n\n
A la pr\u00e0ctica, una reforma important degudament documentada mitjan\u00e7ant factures no rep el mateix tractament que una despesa que, diversos anys m\u00e9s tard, no es pugui justificar.<\/p>\n\n\n\n
La bona pr\u00e0ctica consisteix a preparar el dossier fiscal de l\u2019immoble des del moment de l\u2019adquisici\u00f3 i no esperar fins que aparegui un comprador. L\u2019escriptura o document d\u2019adquisici\u00f3, les factures, les autoritzacions administratives i els justificants de pagament es converteixen aix\u00ed en elements essencials per calcular correctament la plusv\u00e0lua.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019objectiu no \u00e9s incloure artificialment qualsevol despesa en el preu de cost, sin\u00f3 poder justificar els imports que realment s\u00f3n admissibles en cas de control fiscal.<\/p>\n\n\n\n
Es pot aplicar una exempci\u00f3 a l\u2019habitatge habitual?<\/h2>\n\n\n\n
En determinades situacions, \u00e9s possible beneficiar-se d\u2019una exempci\u00f3 quan un contribuent ven el seu habitatge habitual i reinverteix els diners obtinguts de la venda en un nou habitatge principal situat a Andorra. Tanmateix, aquesta exempci\u00f3 no s\u2019aplica autom\u00e0ticament.<\/p>\n\n\n\n
La legislaci\u00f3 actual estableix diverses condicions, especialment pel que fa a la resid\u00e8ncia efectiva del venedor a Andorra, l\u2019\u00fas de l\u2019immoble com a habitatge habitual, el per\u00edode d\u2019ocupaci\u00f3 i la reinversi\u00f3. En particular, l\u2019habitatge ha d\u2019haver estat la resid\u00e8ncia habitual durant el per\u00edode establert per la llei, que actualment \u00e9s de quatre anys consecutius, sens perjudici de les situacions particulars que la normativa pugui admetre. La reinversi\u00f3 s\u2019ha de realitzar dins del termini legal, actualment fixat en un any despr\u00e9s de la transmissi\u00f3. En cas que la reinversi\u00f3 sigui parcial, l\u2019exempci\u00f3 s\u2019aplica proporcionalment.<\/p>\n\n\n\n
Per tant, \u00e9s preferible no planificar una venda partint de la idea que \u00abun habitatge habitual equival a cap plusv\u00e0lua\u00bb. L\u2019exempci\u00f3 dep\u00e8n del compliment conjunt de totes les condicions establertes per la normativa. En una operaci\u00f3 important, aquestes condicions s\u2019haurien de comprovar abans de signar qualsevol comprom\u00eds irrevocable de venda i no un cop formalitzada l\u2019operaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
Inversi\u00f3 estrangera: una fiscalitat que cal diferenciar de la plusv\u00e0lua<\/h2>\n\n\n\n
Per a una persona que vol comprar un immoble a Andorra sense disposar encara de l\u2019antiguitat de resid\u00e8ncia suficient, la fiscalitat de la inversi\u00f3 estrangera s\u2019ha convertit en una q\u00fcesti\u00f3 imprescindible d\u2019analitzar.<\/p>\n\n\n\n
La llei aprovada el 2026 estableix, entre altres mesures, un tipus del 6 % per a determinades adquisicions corresponents a un primer nivell d\u2019inversi\u00f3 immobili\u00e0ria i un tipus del 10 % en altres situacions que superen els l\u00edmits previstos per la normativa. La qualificaci\u00f3 com a inversi\u00f3 estrangera tamb\u00e9 dep\u00e8n del perfil de l\u2019inversor i, en el cas de determinats residents, del temps de resid\u00e8ncia efectiva a Andorra durant els anys anteriors.<\/p>\n\n\n\n
Aquest impost s\u2019aplica en el marc de l\u2019adquisici\u00f3. No substitueix l\u2019ITP quan aquest sigui aplicable ni tampoc la fiscalitat que pugui generar-se en una futura venda de l\u2019immoble.<\/p>\n\n\n\n
Per con\u00e8ixer la rendibilitat real d\u2019un projecte immobiliari a Andorra, \u00e9s m\u00e9s \u00fatil calcular el cost fiscal durant tot el cicle de la inversi\u00f3 que limitar-se a observar el tipus d\u2019imposici\u00f3 aplicable a la plusv\u00e0lua.<\/p>\n\n\n\n
Optimitzar legalment la fiscalitat d\u2019una venda immobili\u00e0ria<\/h2>\n\n\n\n
L\u2019optimitzaci\u00f3 fiscal no consisteix a buscar un truc per evitar pagar impostos. En el context fiscal andorr\u00e0 actual, es basa sobretot en la planificaci\u00f3 i l\u2019anticipaci\u00f3.<\/p>\n\n\n\n
El per\u00edode de tinen\u00e7a de l\u2019immoble pot tenir un impacte considerable en la fiscalitat final. Vendre uns mesos abans o despr\u00e9s d\u2019un determinat llindar legal pot modificar, en alguns casos, el r\u00e8gim fiscal aplicable. Tanmateix, aquesta q\u00fcesti\u00f3 s\u2019ha de valorar conjuntament amb l\u2019evoluci\u00f3 del preu de l\u2019immoble, el cost del finan\u00e7ament, les despeses de tinen\u00e7a i el projecte personal del propietari.<\/p>\n\n\n\n
La situaci\u00f3 fiscal tamb\u00e9 s\u2019ha de comprovar abans de posar l\u2019immoble a la venda. Una persona que acaba d\u2019instal\u00b7lar-se a Andorra, un resident que hi viu des de fa molts anys i un propietari que continua sent resident fiscal a Fran\u00e7a no poden partir del mateix c\u00e0lcul.<\/p>\n\n\n\n
Finalment, quan es preveu aplicar una exempci\u00f3 vinculada a l\u2019habitatge habitual, el calendari de la reinversi\u00f3 i les condicions d\u2019ocupaci\u00f3 s\u2019han d\u2019integrar en el projecte abans de formalitzar la venda.<\/p>\n\n\n\n
Per tant, una optimitzaci\u00f3 fiscal seriosa comen\u00e7a amb una simulaci\u00f3 basada en la normativa aplicable en la data prevista de l\u2019operaci\u00f3 i en la situaci\u00f3 i documentaci\u00f3 reals del contribuent.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La fiscalitat immobili\u00e0ria a Andorra sovint es presenta com un sistema senzill i avantatj\u00f3s. Aix\u00f2 \u00e9s cert en determinades situacions, per\u00f2 aquesta reputaci\u00f3 tamb\u00e9 pot donar lloc a interpretacions err\u00f2nies. Quan es ven un immoble, la quantitat que realment s\u2019haur\u00e0 de tributar dep\u00e8n, entre altres factors, de la situaci\u00f3 fiscal del venedor, del temps que […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":13029,"parent":12874,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"niveau-2.php","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Plusv\u00e0lues immobili\u00e0ries a Andorra: fiscalitat i normes tribut\u00e0ries","_seopress_titles_desc":"Descobreix com es graven les plusv\u00e0lues immobili\u00e0ries a Andorra, incloent-hi els tipus aplicables, les possibles exempcions i les normes principals a tenir en compte.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","_seopress_news_disabled":"","_seopress_video_disabled":"","_seopress_video":[],"_seopress_pro_schemas_manual":[],"_seopress_pro_rich_snippets_disable_all":"","_seopress_pro_rich_snippets_disable":[],"_seopress_pro_schemas":[],"footnotes":""},"class_list":["post-13026","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/13026","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=13026"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/13026\/revisions"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/12874"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/13029"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=13026"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
![\"plus-value](\"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/plus-value-immobiliere-1024x495.webp\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"plus-value](\"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/plus-value-immobiliere-1-1024x473.webp\")
<\/figure>\n\n\n\n