{"id":1723,"date":"2022-11-03T08:09:01","date_gmt":"2022-11-03T08:09:01","guid":{"rendered":"http:\/\/mcexpat.devmc.xyz\/los-impuestos-en-andorra\/plus-values-immobilieres\/"},"modified":"2026-08-31T09:26:32","modified_gmt":"2026-08-31T09:26:32","slug":"ganancias-de-capital-sobre-bienes-inmuebles","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/los-impuestos-en-andorra\/ganancias-de-capital-sobre-bienes-inmuebles\/","title":{"rendered":"Fiscalidad de las ganancias patrimoniales inmobiliarias en Andorra: comprender las normas y optimizar la venta en 2026"},"content":{"rendered":"\n
La fiscalidad inmobiliaria en Andorra suele presentarse como sencilla y ventajosa. Esto es cierto en determinadas situaciones, pero esta reputaci\u00f3n tambi\u00e9n puede dar lugar a interpretaciones err\u00f3neas. Cuando se vende un inmueble, el importe que realmente queda sujeto a impuestos depende, entre otros factores, de la situaci\u00f3n fiscal del vendedor, del per\u00edodo de tenencia, del precio y de los gastos de adquisici\u00f3n, de las obras realizadas y, en determinados casos, del uso de la vivienda como residencia habitual.<\/p>\n\n\n\n
Adem\u00e1s, las normas han evolucionado recientemente. Como consecuencia de la especulaci\u00f3n inmobiliaria, que ha provocado graves crisis de vivienda, el Gobierno andorrano ha implementado nuevas leyes m\u00e1s estrictas. Una reforma que ha entrado en vigor ha reforzado, en particular, la fiscalidad aplicable a las operaciones inmobiliarias consideradas especulativas. El r\u00e9gimen de las inversiones inmobiliarias extranjeras tambi\u00e9n ha sido modificado en 2026.<\/p>\n\n\n\n
Funcionamiento de la fiscalidad inmobiliaria en Andorra<\/h2>\n\n\n\n
En primer lugar, hay que distinguir entre la fiscalidad relacionada con la compra y la aplicable en el momento de la reventa.<\/p>\n\n\n\n
En una adquisici\u00f3n inmobiliaria sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP, el tipo general indicado por la Administraci\u00f3n andorrana es del 4 % del valor real del inmueble. Este impuesto corre a cargo del comprador. No debe confundirse con la fiscalidad que pueda aplicarse varios a\u00f1os despu\u00e9s cuando se genere una ganancia patrimonial.<\/p>\n\n\n\n
Para un inversor extranjero, tambi\u00e9n puede intervenir otro nivel de fiscalidad en el momento de la inversi\u00f3n. Desde las modificaciones adoptadas en 2026, el impuesto sobre la inversi\u00f3n inmobiliaria extranjera puede alcanzar, en particular, el 6 % o el 10 %, dependiendo de la naturaleza y del alcance de la inversi\u00f3n correspondiente. No obstante, su aplicaci\u00f3n depende del perfil del comprador y de su historial de residencia o inversi\u00f3n en Andorra.<\/p>\n\n\n\n
En otras palabras, hablar de un \u00abtipo impositivo inmobiliario en Andorra\u00bb sin precisar de qu\u00e9 impuesto se trata puede resultar enga\u00f1oso. La compra, la tenencia y la reventa responden a mecanismos diferentes.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 es una ganancia patrimonial inmobiliaria en Andorra?<\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
Existe una ganancia patrimonial cuando el valor atribuido a la transmisi\u00f3n de un inmueble es superior a su valor de adquisici\u00f3n fiscalmente reconocido.<\/p>\n\n\n\n
Para una persona f\u00edsica residente fiscal en Andorra, la legislaci\u00f3n del IRPF establece que la ganancia patrimonial inmobiliaria se determina a partir de la diferencia positiva entre el valor de transmisi\u00f3n del inmueble y su valor de adquisici\u00f3n. Este \u00faltimo no corresponde necesariamente \u00fanicamente al precio indicado en la escritura de compraventa anterior. Determinadas inversiones, obras de mejora, impuestos y gastos directamente relacionados con la adquisici\u00f3n pueden tenerse en cuenta cuando cumplen las condiciones legales y est\u00e1n debidamente justificados.<\/p>\n\n\n\n
Este es un aspecto que a menudo se subestima. Conservar las facturas, los justificantes de las obras y los documentos relacionados con la adquisici\u00f3n puede tener una incidencia real varios a\u00f1os despu\u00e9s, en el momento de la venta. Sin embargo, este importe no constituye autom\u00e1ticamente el impuesto que se debe pagar, ni siquiera necesariamente la base imponible definitiva. Todav\u00eda deben aplicarse el per\u00edodo de tenencia, la condici\u00f3n de residente o no residente y las posibles correcciones previstas por la ley.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfPor qu\u00e9 es determinante el per\u00edodo de tenencia?<\/h2>\n\n\n\n
El tiempo durante el cual el propietario conserva el inmueble desempe\u00f1a un papel fundamental en la fiscalidad andorrana.<\/p>\n\n\n\n
Para una persona f\u00edsica residente fiscal en Andorra, el IRPF est\u00e1 sujeto a un tipo general del 10 %. Sin embargo, las ganancias inmobiliarias est\u00e1n sometidas a reglas espec\u00edficas. Cuando la transmisi\u00f3n tiene lugar poco tiempo despu\u00e9s de la adquisici\u00f3n, puede aplicarse un recargo. La legislaci\u00f3n actualmente vigente establece un recargo del 10 % cuando el inmueble se ha mantenido durante menos de dos a\u00f1os, y del 5 % cuando se ha mantenido entre dos y cinco a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n
Por el contrario, la ley establece coeficientes correctores cuando el per\u00edodo de tenencia supera los seis a\u00f1os. La parte de la ganancia patrimonial integrada en la base imponible disminuye progresivamente entre el sexto y el d\u00e9cimo a\u00f1o. Cuando el per\u00edodo de tenencia supera los diez a\u00f1os, las ganancias y p\u00e9rdidas sujetas a este r\u00e9gimen dejan de integrarse en la base imponible conforme a las reglas previstas en el art\u00edculo correspondiente.<\/p>\n\n\n\n
Esta mec\u00e1nica explica por qu\u00e9 dos propietarios que obtienen exactamente la misma ganancia patrimonial contable pueden soportar una fiscalidad muy diferente.<\/p>\n\n\n\n
Tambi\u00e9n demuestra por qu\u00e9 la antigua presentaci\u00f3n basada simplemente en una escala que iba del 15 % durante el primer a\u00f1o hasta una pr\u00e1ctica desaparici\u00f3n del impuesto despu\u00e9s de diez a\u00f1os ya no describe correctamente, por s\u00ed sola, el funcionamiento actual del r\u00e9gimen aplicable a los residentes.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfY para un propietario no residente?<\/h2>\n\n\n\n
Este es uno de los puntos m\u00e1s importantes que deben comprobarse antes de calcular una ganancia patrimonial inmobiliaria en Andorra: las normas aplicables a un no residente no son id\u00e9nticas a las aplicables a un residente fiscal.<\/p>\n\n\n\n
Desde la reforma de 2025, el impuesto sobre la renta de los no residentes establece tipos espec\u00edficos para determinadas ganancias patrimoniales inmobiliarias. Una transmisi\u00f3n realizada antes de dos a\u00f1os de tenencia puede tributar al 25 %. Entre dos y menos de cinco a\u00f1os de tenencia, el tipo previsto es del 20 %. Entre cinco y menos de diez a\u00f1os de tenencia, es del 15 %.<\/p>\n\n\n\n
Por tanto, ser\u00eda peligroso utilizar el c\u00e1lculo correspondiente a un residente para estimar autom\u00e1ticamente el impuesto adeudado por un inversor que vive en Francia, Espa\u00f1a o cualquier otro pa\u00eds. La residencia fiscal debe determinarse jur\u00eddicamente y no simplemente en funci\u00f3n de la nacionalidad, de la direcci\u00f3n que figure en un documento o del hecho de poseer una vivienda en Andorra.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfQu\u00e9 gastos y obras pueden reducir la ganancia patrimonial?<\/h2>\n\n\n\n<\/figure>\n\n\n\n
La cuesti\u00f3n de los gastos deducibles merece especial atenci\u00f3n, ya que puede modificar considerablemente el resultado.<\/p>\n\n\n\n
La legislaci\u00f3n andorrana permite tener en cuenta, en el c\u00e1lculo del valor de adquisici\u00f3n, determinadas inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, as\u00ed como los impuestos y gastos directamente relacionados con la adquisici\u00f3n, cuando cumplen las condiciones legales y pueden justificarse.<\/p>\n\n\n\n
En la pr\u00e1ctica, una reforma importante documentada mediante facturas no recibe el mismo tratamiento que un gasto que resulte imposible de justificar varios a\u00f1os despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
La buena pr\u00e1ctica consiste en preparar el expediente fiscal del inmueble desde el momento de su adquisici\u00f3n y no cuando aparece un comprador. La escritura de adquisici\u00f3n, las facturas, las autorizaciones administrativas y los justificantes de pago se convierten as\u00ed en elementos esenciales para el c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n
El objetivo no es incluir artificialmente todos los gastos en el coste de adquisici\u00f3n, sino poder justificar los importes que realmente pueden admitirse en caso de inspecci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
\u00bfPuede quedar exenta la residencia habitual?<\/h2>\n\n\n\n
En determinadas situaciones, es posible una exenci\u00f3n cuando un contribuyente vende su residencia habitual y reinvierte el importe de la venta en una nueva residencia principal situada en Andorra. Sin embargo, esta exenci\u00f3n no es autom\u00e1tica.<\/p>\n\n\n\n
La legislaci\u00f3n vigente establece varias condiciones, especialmente en lo relativo a la residencia efectiva del vendedor en Andorra, al uso de la vivienda como residencia habitual, al per\u00edodo de ocupaci\u00f3n y a la reinversi\u00f3n. En particular, la vivienda debe haber constituido la residencia habitual durante el per\u00edodo previsto por la ley, que actualmente es de cuatro a\u00f1os consecutivos, sin perjuicio de las situaciones particulares admitidas por la normativa. La reinversi\u00f3n debe realizarse dentro del plazo legal, actualmente fijado en un a\u00f1o despu\u00e9s de la transmisi\u00f3n. En caso de reinversi\u00f3n parcial, la exenci\u00f3n ser\u00e1 proporcional.<\/p>\n\n\n\n
Por tanto, es preferible no organizar una venta partiendo de la premisa de que \u00abuna residencia principal equivale a ninguna ganancia patrimonial\u00bb. La exenci\u00f3n depende del cumplimiento conjunto de las condiciones establecidas por la normativa. Para una operaci\u00f3n importante, estas condiciones deber\u00edan comprobarse antes de firmar un compromiso irrevocable de venta y no despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Inversi\u00f3n extranjera: una fiscalidad que debe distinguirse de la ganancia patrimonial<\/h2>\n\n\n\n
Para una persona que desea comprar en Andorra sin contar con una antig\u00fcedad de residencia suficiente, la fiscalidad de la inversi\u00f3n extranjera se ha convertido en una cuesti\u00f3n ineludible.<\/p>\n\n\n\n
La ley aprobada en 2026 establece, en particular, un tipo del 6 % para determinadas adquisiciones correspondientes a un primer nivel de inversi\u00f3n inmobiliaria y un tipo del 10 % en otras situaciones que superan los l\u00edmites establecidos por la normativa. La consideraci\u00f3n de una inversi\u00f3n como extranjera tambi\u00e9n depende del perfil del inversor y, para determinados residentes, de la duraci\u00f3n de su residencia efectiva en Andorra durante los a\u00f1os anteriores. Este impuesto interviene en el proceso de adquisici\u00f3n. No sustituye ni al ITP cuando este sea aplicable ni a la fiscalidad que pueda generarse en una futura reventa.<\/p>\n\n\n\n
Para conocer la rentabilidad real de un proyecto inmobiliario, resulta m\u00e1s pertinente calcular su coste fiscal a lo largo de todo el ciclo de inversi\u00f3n que fijarse \u00fanicamente en el tipo impositivo de la ganancia patrimonial.<\/p>\n\n\n\n
Optimizar legalmente la fiscalidad de una venta inmobiliaria<\/h2>\n\n\n\n
La optimizaci\u00f3n fiscal no consiste en buscar un truco para evitar pagar impuestos. En el contexto andorrano actual, se basa principalmente en la anticipaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
El per\u00edodo de tenencia puede tener un efecto considerable sobre la fiscalidad final. Vender unos meses antes o despu\u00e9s de un umbral legal puede, en ocasiones, modificar el r\u00e9gimen aplicable. Sin embargo, esta cuesti\u00f3n debe ponerse en relaci\u00f3n con la evoluci\u00f3n del precio del inmueble, el coste de financiaci\u00f3n, los gastos de tenencia y el proyecto personal del propietario.<\/p>\n\n\n\n
La situaci\u00f3n fiscal tambi\u00e9n debe comprobarse antes de la venta. Una persona que acaba de instalarse en Andorra, un residente establecido desde hace muchos a\u00f1os y un propietario que mantiene su residencia fiscal en Francia no deben partir del mismo c\u00e1lculo.<\/p>\n\n\n\n
Por \u00faltimo, cuando se contempla una exenci\u00f3n vinculada a la residencia principal, el calendario de la reinversi\u00f3n y las condiciones de ocupaci\u00f3n deben integrarse en el proyecto antes de la venta. Una optimizaci\u00f3n seria comienza, por tanto, con una simulaci\u00f3n basada en la normativa aplicable en la fecha prevista de la operaci\u00f3n y en la documentaci\u00f3n real del contribuyente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
La fiscalidad inmobiliaria en Andorra suele presentarse como sencilla y ventajosa. Esto es cierto en determinadas situaciones, pero esta reputaci\u00f3n tambi\u00e9n puede dar lugar a interpretaciones err\u00f3neas. Cuando se vende un inmueble, el importe que realmente queda sujeto a impuestos depende, entre otros factores, de la situaci\u00f3n fiscal del vendedor, del per\u00edodo de tenencia, del […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2222,"parent":1635,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"niveau-2.php","meta":{"_acf_changed":false,"_seopress_titles_title":"Plusval\u00eda inmobiliaria en Andorra: fiscalidad e imposici\u00f3n","_seopress_titles_desc":"Descubre c\u00f3mo se gravan las plusval\u00edas inmobiliarias en Andorra, incluidas las tasas aplicables, las posibles exenciones y las normas principales a tener en cuenta.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":null,"_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":0,"_seopress_analysis_target_kw":"","_seopress_news_disabled":"","_seopress_video_disabled":"","_seopress_video":[],"_seopress_pro_schemas_manual":[],"_seopress_pro_rich_snippets_disable_all":"","_seopress_pro_rich_snippets_disable":[],"_seopress_pro_schemas":[],"footnotes":""},"class_list":["post-1723","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1723","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1723"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1723\/revisions"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/1635"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2222"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1723"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
![\"plus-value](\"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/plus-value-immobiliere-1024x495.webp\")
<\/figure>\n\n\n\n![\"plus-value](\"https:\/\/www.mc-expatriation.com\/wp-content\/uploads\/2026\/08\/plus-value-immobiliere-1-1024x473.webp\")
<\/figure>\n\n\n\n