Fiscalité des plus-values immobilières en Andorre : comprendre les règles et optimiser sa vente en 2026
La fiscalité immobilière en Andorre est souvent présentée comme simple et avantageuse. C’est vrai dans certaines situations, mais cette réputation peut aussi conduire à de mauvaises interprétations. Lorsqu’un bien immobilier est revendu, le montant réellement imposé dépend notamment du statut fiscal du vendeur, de la durée de détention, du prix et des frais d’acquisition, des travaux réalisés et, dans certains cas, de l’utilisation du logement comme résidence principale.
Les règles ont par ailleurs évolué récemment. Suite aux spéculations immobilières amenant à de sérieuses crises du logement, le gouvernement andorran a mis en œuvre de nouvelles lois strictes. Une réforme entrée en vigueur a notamment renforcé la fiscalité applicable aux opérations immobilières considérées comme spéculatives. Le régime des investissements immobiliers étrangers a lui aussi été modifié en 2026.
Fonctionnement de la fiscalité immobilière en Andorre
Il faut d’abord distinguer la fiscalité liée à l’achat de celle applicable au moment de la revente.
Lors d’une acquisition immobilière soumise à l’Impôt sur les transmissions patrimoniales, ou ITP, le taux général indiqué par l’administration andorrane est de 4 % de la valeur réelle du bien. Cet impôt est supporté par l’acquéreur. Il ne faut pas le confondre avec la fiscalité qui pourra être due plusieurs années plus tard lors de la réalisation d’une plus-value.
Pour un investisseur étranger, une autre couche de fiscalité peut également intervenir au moment de l’investissement. Depuis les modifications adoptées en 2026, l’impôt sur l’investissement immobilier étranger peut notamment atteindre 6 % ou 10 % selon la nature et l’étendue de l’investissement concerné. Son application dépend toutefois du profil de l’acquéreur et de son historique de résidence ou d’investissement en Andorre.
Autrement dit, parler d’un « taux d’imposition immobilier en Andorre » sans préciser de quel impôt s’agit-il peut être trompeur. L’achat, la détention et la revente répondent à des mécanismes différents.
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière en Andorre ?
Une plus-value apparaît lorsque la valeur retenue lors de la cession d'un bien immobilier est supérieure à sa valeur d’acquisition fiscalement reconnue.
Pour une personne physique résidente fiscale en Andorre, la législation de l’IRPF prévoit que la plus-value immobilière est déterminée à partir de la différence positive entre la valeur de transmission du bien et sa valeur d’acquisition. Cette dernière ne correspond pas nécessairement au seul prix indiqué sur l’ancien acte de vente. Certains investissements, travaux d’amélioration, impôts et frais directement liés à l’acquisition peuvent être pris en compte lorsqu’ils respectent les conditions légales et sont correctement justifiés.
C’est un point souvent sous-estimé. Conserver les factures, les justificatifs des travaux et les documents liés à l’acquisition peut avoir une incidence réelle plusieurs années plus tard au moment de la vente. Ce montant n’est cependant pas automatiquement l’impôt à payer, ni même nécessairement la base définitive. La durée de détention, le statut de résident ou de non-résident et les éventuelles corrections prévues par la loi doivent encore être appliqués.
Pourquoi la durée de détention est-elle déterminante ?
La durée pendant laquelle le propriétaire conserve son bien joue un rôle majeur dans la fiscalité andorrane.
Pour une personne physique résidente fiscale en Andorre, l’IRPF est soumis à un taux général de 10 %. Cependant, les gains immobiliers connaissent des règles spécifiques. Lorsque la cession intervient rapidement après l’acquisition, une surtaxe peut s’appliquer. La législation actuellement en vigueur prévoit une surtaxe de 10 % lorsque le bien est détenu moins de deux ans, puis de 5 % lorsqu’il est détenu entre deux et cinq ans.
À l’inverse, la loi prévoit des coefficients correcteurs lorsque la durée de détention dépasse six ans. La part de plus-value intégrée à la base imposable diminue progressivement entre la sixième et la dixième année. Lorsque la durée de détention dépasse dix ans, les gains et pertes relevant de ce dispositif ne sont plus intégrés à la base imposable selon les règles prévues par l’article concerné.
Cette mécanique explique pourquoi deux propriétaires réalisant exactement la même plus-value comptable peuvent supporter une fiscalité très différente.
Elle montre aussi pourquoi l’ancienne présentation consistant à retenir simplement un barème allant de 15 % la première année jusqu’à une quasi-disparition de l’impôt au bout de dix ans ne décrit plus correctement, à elle seule, le fonctionnement actuel du régime applicable aux résidents.
Et pour un propriétaire non-résident ?
C’est l’un des points les plus importants à vérifier avant de calculer une plus-value immobilière en Andorre : les règles applicables à un non-résident ne sont pas identiques à celles applicables à un résident fiscal.
Depuis la réforme de 2025, l’impôt sur le revenu des non-résidents prévoit des taux spécifiques pour certaines plus-values immobilières. Une cession réalisée avant deux années de détention peut être imposée à 25 %. Entre deux et moins de cinq années de détention, le taux prévu est de 20 %. Entre cinq et moins de dix années, il est de 15 %.
Il serait donc dangereux d’utiliser le calcul d’un résident pour estimer automatiquement l’impôt dû par un investisseur vivant en France, en Espagne ou dans un autre pays. La résidence fiscale doit être déterminée juridiquement et non simplement à partir de la nationalité, de l’adresse figurant sur un document ou du fait de posséder un logement en Andorre.
Quels frais et travaux peuvent réduire la plus-value ?
La question des dépenses déductibles mérite une attention particulière car elle peut modifier sensiblement le résultat.
La législation andorrane permet, dans le calcul de la valeur d’acquisition, de tenir compte notamment de certains investissements et améliorations effectués sur le bien ainsi que des impôts et frais directement associés à l’acquisition, lorsqu’ils répondent aux conditions légales et peuvent être justifiés.
En pratique, une rénovation importante documentée par des factures n’est donc pas traitée de la même manière qu’une dépense impossible à justifier plusieurs années plus tard.
La bonne pratique consiste à constituer le dossier fiscal du bien dès son acquisition et non au moment où un acheteur se présente. Acte d’acquisition, factures, autorisations administratives et justificatifs de paiement deviennent alors des éléments essentiels du calcul.
L’objectif n’est pas de faire entrer artificiellement chaque dépense dans le prix de revient, mais de pouvoir défendre les montants réellement admissibles en cas de contrôle.
La résidence principale peut-elle être exonérée ?
Une exonération est possible dans certaines situations lorsqu’un contribuable vend sa résidence habituelle et réinvestit le produit de la vente dans une nouvelle résidence principale située en Andorre. Cette exonération n’est toutefois pas automatique.
La législation actuelle prévoit plusieurs conditions, notamment concernant la résidence effective du vendeur en Andorre, l’utilisation du logement comme résidence habituelle, la durée d’occupation et le réinvestissement. Le logement doit notamment avoir constitué la résidence habituelle pendant la période prévue par la loi, qui est actuellement de quatre années continues sous réserve des situations particulières admises par le texte. Le réinvestissement doit intervenir dans le délai légal, actuellement fixé à un an après la transmission. En cas de réinvestissement partiel, l’exonération est proportionnelle.
Il est donc préférable de ne pas organiser une vente en partant du principe que « une résidence principale équivaut à aucune plus-value ». L’exonération dépend du respect cumulé des conditions prévues par la réglementation. Pour une opération importante, ces conditions devraient être vérifiées avant la signature d’un engagement irrévocable de vente, et non après.
Investissement étranger : une fiscalité à distinguer de la plus-value
Pour une personne qui souhaite acheter en Andorre sans y avoir une ancienneté de résidence suffisante, la fiscalité de l’investissement étranger est devenue un sujet incontournable.
La loi adoptée en 2026 prévoit notamment un taux de 6 % pour certaines acquisitions correspondant à un premier niveau d’investissement immobilier et un taux de 10 % dans d’autres situations dépassant les limites prévues par le texte. La qualification d’investissement étranger dépend également du profil de l’investisseur et, pour certains résidents, de la durée de résidence effective en Andorre au cours des années précédentes. Cet impôt intervient dans la logique de l’acquisition. Il ne remplace ni l’ITP lorsqu’il est applicable ni la fiscalité susceptible de naître lors d’une future revente.
Pour connaître la rentabilité réelle d'un projet immobilier, il est plus pertinent de calculer son coût fiscal sur l’ensemble du cycle d’investissement que de regarder uniquement le taux d’imposition de la plus-value.
Optimiser légalement la fiscalité d’une vente immobilière
L’optimisation fiscale ne consiste pas à chercher une astuce permettant d’échapper à l’impôt. Dans le contexte andorran actuel, elle repose surtout sur l’anticipation.
La durée de détention peut avoir un effet considérable sur la fiscalité finale. Vendre quelques mois avant ou après un seuil légal peut parfois modifier le régime applicable. Cette question doit cependant être mise en balance avec l’évolution du prix du bien, le coût de financement, les charges de détention et le projet personnel du propriétaire.
Le statut fiscal doit également être vérifié avant la vente. Une personne qui vient de s’installer en Andorre, un résident établi de longue date et un propriétaire demeurant fiscalement en France ne doivent pas partir du même calcul.
Enfin, lorsqu’une exonération liée à la résidence principale est envisagée, le calendrier du réinvestissement et les conditions d’occupation doivent être intégrés au projet avant la vente. Une optimisation sérieuse commence donc par une simulation fondée sur les textes applicables à la date prévue de l’opération et sur les documents réels du contribuable.
Succession, héritage et transmission d’un bien immobilier
Les transmissions successorales nécessitent une analyse différente de celle d’une vente classique. Dans le cadre de l’IRPF andorran, certaines transmissions à titre gratuit résultant du décès ne génèrent pas une plus-value imposable dans les mêmes conditions qu’une vente. Le texte prévoit également des règles concernant la conservation de la valeur fiscale et de la date d’acquisition des éléments reçus dans ces situations. Cela ne signifie pas qu’une succession internationale est automatiquement dépourvue de conséquences fiscales.
Lorsqu’un défunt, un héritier ou un bénéficiaire conserve des liens fiscaux avec la France, l’Espagne ou un autre État, les règles de cet État peuvent également devoir être examinées. Pour la France en particulier, il ne faut pas supposer que la convention fiscale franco-andorrane couramment citée règle les droits de succession. Cette a convention fiscale présentée par l’administration française concerne les impôts sur le revenu.
Une transmission immobilière transfrontalière mérite donc une étude spécifique tenant compte de la résidence fiscale du défunt, de celle des héritiers, de la localisation du patrimoine et de la nature exacte de la transmission.
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Prendre Rendez-vous
Faut-il passer par un conseiller fiscal ?
Pour une petite opération simple, comprendre les grands principes permet déjà d’éviter beaucoup d’erreurs. Mais dès qu’une vente porte sur une plus-value importante, une résidence principale, une détention courte, plusieurs propriétaires, une société ou une situation fiscale internationale, l’analyse devient rapidement plus technique.
L’intérêt d’un professionnel n’est pas uniquement de calculer l’impôt le jour de la signature. Il peut surtout vérifier le régime applicable suffisamment tôt pour permettre au propriétaire d’organiser correctement l’opération.
Un notaire intervient dans la sécurisation juridique de la transaction, tandis qu’un conseiller fiscal ou un professionnel compétent en fiscalité andorrane peut examiner les conséquences fiscales propres au vendeur. Dans une situation internationale, il peut être nécessaire de coordonner cette analyse avec un professionnel du pays de résidence fiscale concerné.
Où vérifier les règles fiscales applicables en Andorre ?
Pour une information fiscale engageante, la source à privilégier reste le texte légal en vigueur.
Le Portal Jurídic d’Andorra permet de consulter les versions consolidées de la législation, notamment celle relative à l’IRPF et à l’imposition des non-résidents.
Les publications du BOPA permettent de suivre les lois nouvelles et leurs dates d’entrée en vigueur. Les informations administratives du Govern d’Andorra apportent également une lecture pratique des principaux impôts.
Ce qu’il faut retenir avant de vendre
La fiscalité immobilière andorrane reste relativement lisible, mais elle ne peut plus être résumée par une formule du type « plus on attend, moins on paie ».
La durée de détention reste essentielle, mais le statut fiscal du vendeur, l’existence éventuelle d’une surtaxe, les frais pouvant entrer dans la valeur d’acquisition, la résidence principale et les règles propres aux non-résidents peuvent profondément modifier le résultat.
Pour un propriétaire, la meilleure optimisation consiste donc à connaître son régime avant de prendre une décision de vente, à conserver les justificatifs depuis l’acquisition et à effectuer une simulation actualisée lorsque le projet devient concret.
Cette approche est moins spectaculaire qu’une promesse d’exonération automatique, mais elle est beaucoup plus utile. Elle permet de prendre une décision immobilière à partir d’un coût fiscal réaliste et non d’un barème ancien ou d’un exemple qui ne correspond pas à sa situation.
