Fiscalidad de las ganancias patrimoniales inmobiliarias en Andorra: comprender las normas y optimizar la venta en 2026

La fiscalidad inmobiliaria en Andorra suele presentarse como sencilla y ventajosa. Esto es cierto en determinadas situaciones, pero esta reputación también puede dar lugar a interpretaciones erróneas. Cuando se vende un inmueble, el importe que realmente queda sujeto a impuestos depende, entre otros factores, de la situación fiscal del vendedor, del período de tenencia, del precio y de los gastos de adquisición, de las obras realizadas y, en determinados casos, del uso de la vivienda como residencia habitual.

Además, las normas han evolucionado recientemente. Como consecuencia de la especulación inmobiliaria, que ha provocado graves crisis de vivienda, el Gobierno andorrano ha implementado nuevas leyes más estrictas. Una reforma que ha entrado en vigor ha reforzado, en particular, la fiscalidad aplicable a las operaciones inmobiliarias consideradas especulativas. El régimen de las inversiones inmobiliarias extranjeras también ha sido modificado en 2026.

Funcionamiento de la fiscalidad inmobiliaria en Andorra

En primer lugar, hay que distinguir entre la fiscalidad relacionada con la compra y la aplicable en el momento de la reventa.

En una adquisición inmobiliaria sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, o ITP, el tipo general indicado por la Administración andorrana es del 4 % del valor real del inmueble. Este impuesto corre a cargo del comprador. No debe confundirse con la fiscalidad que pueda aplicarse varios años después cuando se genere una ganancia patrimonial.

Para un inversor extranjero, también puede intervenir otro nivel de fiscalidad en el momento de la inversión. Desde las modificaciones adoptadas en 2026, el impuesto sobre la inversión inmobiliaria extranjera puede alcanzar, en particular, el 6 % o el 10 %, dependiendo de la naturaleza y del alcance de la inversión correspondiente. No obstante, su aplicación depende del perfil del comprador y de su historial de residencia o inversión en Andorra.

En otras palabras, hablar de un «tipo impositivo inmobiliario en Andorra» sin precisar de qué impuesto se trata puede resultar engañoso. La compra, la tenencia y la reventa responden a mecanismos diferentes.

¿Qué es una ganancia patrimonial inmobiliaria en Andorra?

Existe una ganancia patrimonial cuando el valor atribuido a la transmisión de un inmueble es superior a su valor de adquisición fiscalmente reconocido.

Para una persona física residente fiscal en Andorra, la legislación del IRPF establece que la ganancia patrimonial inmobiliaria se determina a partir de la diferencia positiva entre el valor de transmisión del inmueble y su valor de adquisición. Este último no corresponde necesariamente únicamente al precio indicado en la escritura de compraventa anterior. Determinadas inversiones, obras de mejora, impuestos y gastos directamente relacionados con la adquisición pueden tenerse en cuenta cuando cumplen las condiciones legales y están debidamente justificados.

Este es un aspecto que a menudo se subestima. Conservar las facturas, los justificantes de las obras y los documentos relacionados con la adquisición puede tener una incidencia real varios años después, en el momento de la venta. Sin embargo, este importe no constituye automáticamente el impuesto que se debe pagar, ni siquiera necesariamente la base imponible definitiva. Todavía deben aplicarse el período de tenencia, la condición de residente o no residente y las posibles correcciones previstas por la ley.

¿Por qué es determinante el período de tenencia?

El tiempo durante el cual el propietario conserva el inmueble desempeña un papel fundamental en la fiscalidad andorrana.

Para una persona física residente fiscal en Andorra, el IRPF está sujeto a un tipo general del 10 %. Sin embargo, las ganancias inmobiliarias están sometidas a reglas específicas. Cuando la transmisión tiene lugar poco tiempo después de la adquisición, puede aplicarse un recargo. La legislación actualmente vigente establece un recargo del 10 % cuando el inmueble se ha mantenido durante menos de dos años, y del 5 % cuando se ha mantenido entre dos y cinco años.

Por el contrario, la ley establece coeficientes correctores cuando el período de tenencia supera los seis años. La parte de la ganancia patrimonial integrada en la base imponible disminuye progresivamente entre el sexto y el décimo año. Cuando el período de tenencia supera los diez años, las ganancias y pérdidas sujetas a este régimen dejan de integrarse en la base imponible conforme a las reglas previstas en el artículo correspondiente.

Esta mecánica explica por qué dos propietarios que obtienen exactamente la misma ganancia patrimonial contable pueden soportar una fiscalidad muy diferente.

También demuestra por qué la antigua presentación basada simplemente en una escala que iba del 15 % durante el primer año hasta una práctica desaparición del impuesto después de diez años ya no describe correctamente, por sí sola, el funcionamiento actual del régimen aplicable a los residentes.

¿Y para un propietario no residente?

Este es uno de los puntos más importantes que deben comprobarse antes de calcular una ganancia patrimonial inmobiliaria en Andorra: las normas aplicables a un no residente no son idénticas a las aplicables a un residente fiscal.

Desde la reforma de 2025, el impuesto sobre la renta de los no residentes establece tipos específicos para determinadas ganancias patrimoniales inmobiliarias. Una transmisión realizada antes de dos años de tenencia puede tributar al 25 %. Entre dos y menos de cinco años de tenencia, el tipo previsto es del 20 %. Entre cinco y menos de diez años de tenencia, es del 15 %.

Por tanto, sería peligroso utilizar el cálculo correspondiente a un residente para estimar automáticamente el impuesto adeudado por un inversor que vive en Francia, España o cualquier otro país. La residencia fiscal debe determinarse jurídicamente y no simplemente en función de la nacionalidad, de la dirección que figure en un documento o del hecho de poseer una vivienda en Andorra.

¿Qué gastos y obras pueden reducir la ganancia patrimonial?

La cuestión de los gastos deducibles merece especial atención, ya que puede modificar considerablemente el resultado.

La legislación andorrana permite tener en cuenta, en el cálculo del valor de adquisición, determinadas inversiones y mejoras realizadas en el inmueble, así como los impuestos y gastos directamente relacionados con la adquisición, cuando cumplen las condiciones legales y pueden justificarse.

En la práctica, una reforma importante documentada mediante facturas no recibe el mismo tratamiento que un gasto que resulte imposible de justificar varios años después.

La buena práctica consiste en preparar el expediente fiscal del inmueble desde el momento de su adquisición y no cuando aparece un comprador. La escritura de adquisición, las facturas, las autorizaciones administrativas y los justificantes de pago se convierten así en elementos esenciales para el cálculo.

El objetivo no es incluir artificialmente todos los gastos en el coste de adquisición, sino poder justificar los importes que realmente pueden admitirse en caso de inspección.

¿Puede quedar exenta la residencia habitual?

En determinadas situaciones, es posible una exención cuando un contribuyente vende su residencia habitual y reinvierte el importe de la venta en una nueva residencia principal situada en Andorra. Sin embargo, esta exención no es automática.

La legislación vigente establece varias condiciones, especialmente en lo relativo a la residencia efectiva del vendedor en Andorra, al uso de la vivienda como residencia habitual, al período de ocupación y a la reinversión. En particular, la vivienda debe haber constituido la residencia habitual durante el período previsto por la ley, que actualmente es de cuatro años consecutivos, sin perjuicio de las situaciones particulares admitidas por la normativa. La reinversión debe realizarse dentro del plazo legal, actualmente fijado en un año después de la transmisión. En caso de reinversión parcial, la exención será proporcional.

Por tanto, es preferible no organizar una venta partiendo de la premisa de que «una residencia principal equivale a ninguna ganancia patrimonial». La exención depende del cumplimiento conjunto de las condiciones establecidas por la normativa. Para una operación importante, estas condiciones deberían comprobarse antes de firmar un compromiso irrevocable de venta y no después.

Inversión extranjera: una fiscalidad que debe distinguirse de la ganancia patrimonial

Para una persona que desea comprar en Andorra sin contar con una antigüedad de residencia suficiente, la fiscalidad de la inversión extranjera se ha convertido en una cuestión ineludible.

La ley aprobada en 2026 establece, en particular, un tipo del 6 % para determinadas adquisiciones correspondientes a un primer nivel de inversión inmobiliaria y un tipo del 10 % en otras situaciones que superan los límites establecidos por la normativa. La consideración de una inversión como extranjera también depende del perfil del inversor y, para determinados residentes, de la duración de su residencia efectiva en Andorra durante los años anteriores. Este impuesto interviene en el proceso de adquisición. No sustituye ni al ITP cuando este sea aplicable ni a la fiscalidad que pueda generarse en una futura reventa.

Para conocer la rentabilidad real de un proyecto inmobiliario, resulta más pertinente calcular su coste fiscal a lo largo de todo el ciclo de inversión que fijarse únicamente en el tipo impositivo de la ganancia patrimonial.

Optimizar legalmente la fiscalidad de una venta inmobiliaria

La optimización fiscal no consiste en buscar un truco para evitar pagar impuestos. En el contexto andorrano actual, se basa principalmente en la anticipación.

El período de tenencia puede tener un efecto considerable sobre la fiscalidad final. Vender unos meses antes o después de un umbral legal puede, en ocasiones, modificar el régimen aplicable. Sin embargo, esta cuestión debe ponerse en relación con la evolución del precio del inmueble, el coste de financiación, los gastos de tenencia y el proyecto personal del propietario.

La situación fiscal también debe comprobarse antes de la venta. Una persona que acaba de instalarse en Andorra, un residente establecido desde hace muchos años y un propietario que mantiene su residencia fiscal en Francia no deben partir del mismo cálculo.

Por último, cuando se contempla una exención vinculada a la residencia principal, el calendario de la reinversión y las condiciones de ocupación deben integrarse en el proyecto antes de la venta. Una optimización seria comienza, por tanto, con una simulación basada en la normativa aplicable en la fecha prevista de la operación y en la documentación real del contribuyente.