Fiscalitat de les plusvàlues immobiliàries a Andorra: entendre les regles i optimitzar la venda el 2026
La fiscalitat immobiliària a Andorra sovint es presenta com un sistema senzill i avantatjós. Això és cert en determinades situacions, però aquesta reputació també pot donar lloc a interpretacions errònies. Quan es ven un immoble, la quantitat que realment s’haurà de tributar depèn, entre altres factors, de la situació fiscal del venedor, del temps que ha mantingut el bé, del preu i les despeses d’adquisició, de les obres realitzades i, en alguns casos, de l’ús de l’habitatge com a residència habitual.
A més, la normativa ha evolucionat recentment. Arran de les especulacions immobiliàries que han contribuït a agreujar la crisi de l’habitatge, el Govern d’Andorra ha aprovat noves mesures més estrictes. Una reforma que ja ha entrat en vigor ha reforçat especialment la fiscalitat aplicable a les operacions immobiliàries considerades especulatives. El règim aplicable a les inversions immobiliàries estrangeres també ha estat modificat el 2026.
Com funciona la fiscalitat immobiliària a Andorra?
En primer lloc, cal diferenciar la fiscalitat relacionada amb la compra de la que s’aplica en el moment de vendre l’immoble.
En una adquisició immobiliària subjecta a l’Impost sobre Transmissions Patrimonials, conegut com a ITP, el tipus general indicat per l’Administració andorrana és del 4 % del valor real de l’immoble. Aquest impost correspon a l’adquirent. No s’ha de confondre amb la fiscalitat que pot aplicar-se diversos anys més tard quan es genera una plusvàlua immobiliària.
En el cas d’un inversor estranger, també pot existir una altra càrrega fiscal en el moment de realitzar la inversió. Arran de les modificacions adoptades el 2026, l’impost sobre la inversió immobiliària estrangera pot arribar al 6 % o al 10 %, segons la naturalesa i l’abast de la inversió. Tanmateix, la seva aplicació depèn del perfil de l’adquirent i del seu historial de residència o d’inversió a Andorra.
En altres paraules, parlar simplement d’un «tipus d’imposició immobiliària a Andorra» sense especificar de quin impost es tracta pot resultar enganyós. La compra, la tinença i la venda d’un immoble responen a mecanismes fiscals diferents.
Què és una plusvàlua immobiliària a Andorra?
Es produeix una plusvàlua quan el valor considerat en la transmissió d’un immoble és superior al seu valor d’adquisició reconegut fiscalment.
En el cas d’una persona física resident fiscal a Andorra, la normativa de l’IRPF estableix que la plusvàlua immobiliària es determina a partir de la diferència positiva entre el valor de transmissió de l’immoble i el seu valor d’adquisició. Aquest últim no correspon necessàriament únicament al preu que figura en l’antic contracte o escriptura de compravenda. Determinades inversions, obres de millora, impostos i despeses directament relacionades amb l’adquisició poden tenir-se en compte quan compleixen les condicions legals i estan degudament justificats.
Aquest és un aspecte que sovint es passa per alt. Conservar les factures, els justificants de les obres i la documentació relacionada amb l’adquisició pot tenir una incidència real diversos anys més tard, en el moment de vendre l’immoble.
Tanmateix, aquesta quantitat no correspon automàticament a l’impost que caldrà pagar, ni constitueix necessàriament la base imposable definitiva. Encara cal aplicar-hi el període de tinença de l’immoble, la condició de resident o no resident fiscal i les possibles correccions o reduccions previstes per la legislació vigent.
Per què el període de tinença és tan determinant?
El temps durant el qual el propietari conserva el seu immoble té un paper fonamental en la fiscalitat andorrana.
Per a una persona física resident fiscal a Andorra, l’IRPF està subjecte a un tipus general del 10 %. Tanmateix, els guanys derivats d’operacions immobiliàries estan sotmesos a unes regles específiques. Quan la venda es produeix poc temps després de l’adquisició, es pot aplicar un recàrrec. La legislació actualment vigent preveu un recàrrec del 10 % quan l’immoble s’ha mantingut durant menys de dos anys i del 5 % quan el període de tinença se situa entre dos i cinc anys.
Per contra, la normativa preveu coeficients correctors quan el període de tinença supera els sis anys. La part de la plusvàlua que s’integra a la base imposable disminueix progressivament entre el sisè i el desè any. Quan el període de tinença supera els deu anys, els guanys i les pèrdues subjectes a aquest règim deixen d’integrar-se a la base imposable, d’acord amb les regles establertes a l’article corresponent.
Aquest mecanisme explica per què dos propietaris que obtenen exactament la mateixa plusvàlua comptable poden acabar suportant una càrrega fiscal molt diferent.
També explica per què l’antiga manera de presentar aquest impost, basada simplement en una escala que anava del 15 % durant el primer any fins a una pràctica desaparició de l’impost al cap de deu anys, ja no descriu per si sola amb precisió el funcionament actual del règim aplicable als residents.
I què passa amb un propietari no resident?
Aquest és un dels aspectes més importants que cal comprovar abans de calcular una plusvàlua immobiliària a Andorra: les regles aplicables a una persona no resident no són les mateixes que les que s’apliquen a un resident fiscal.
Des de la reforma de 2025, l’impost sobre la renda dels no residents estableix tipus específics per a determinades plusvàlues immobiliàries. Una venda realitzada abans de complir dos anys de tinença pot estar subjecta a un tipus del 25 %. Entre dos anys i menys de cinc anys de tinença, el tipus previst és del 20 %. Entre cinc i menys de deu anys, és del 15 %.
Per tant, seria arriscat utilitzar el càlcul aplicable a un resident per estimar automàticament l’impost que haurà de pagar un inversor que viu a França, Espanya o un altre país. La residència fiscal s’ha de determinar jurídicament i no simplement a partir de la nacionalitat, de l’adreça que figura en un document o del fet de ser propietari d’un habitatge a Andorra.
Quines despeses i obres poden reduir la plusvàlua?
La qüestió de les despeses deduïbles mereix una atenció especial, ja que pot modificar considerablement el resultat del càlcul.
La legislació andorrana permet tenir en compte, en el càlcul del valor d’adquisició, determinades inversions i millores realitzades a l’immoble, així com els impostos i les despeses directament relacionats amb l’adquisició, sempre que compleixin les condicions legals i es puguin justificar adequadament.
A la pràctica, una reforma important degudament documentada mitjançant factures no rep el mateix tractament que una despesa que, diversos anys més tard, no es pugui justificar.
La bona pràctica consisteix a preparar el dossier fiscal de l’immoble des del moment de l’adquisició i no esperar fins que aparegui un comprador. L’escriptura o document d’adquisició, les factures, les autoritzacions administratives i els justificants de pagament es converteixen així en elements essencials per calcular correctament la plusvàlua.
L’objectiu no és incloure artificialment qualsevol despesa en el preu de cost, sinó poder justificar els imports que realment són admissibles en cas de control fiscal.
Es pot aplicar una exempció a l’habitatge habitual?
En determinades situacions, és possible beneficiar-se d’una exempció quan un contribuent ven el seu habitatge habitual i reinverteix els diners obtinguts de la venda en un nou habitatge principal situat a Andorra. Tanmateix, aquesta exempció no s’aplica automàticament.
La legislació actual estableix diverses condicions, especialment pel que fa a la residència efectiva del venedor a Andorra, l’ús de l’immoble com a habitatge habitual, el període d’ocupació i la reinversió. En particular, l’habitatge ha d’haver estat la residència habitual durant el període establert per la llei, que actualment és de quatre anys consecutius, sens perjudici de les situacions particulars que la normativa pugui admetre. La reinversió s’ha de realitzar dins del termini legal, actualment fixat en un any després de la transmissió. En cas que la reinversió sigui parcial, l’exempció s’aplica proporcionalment.
Per tant, és preferible no planificar una venda partint de la idea que «un habitatge habitual equival a cap plusvàlua». L’exempció depèn del compliment conjunt de totes les condicions establertes per la normativa. En una operació important, aquestes condicions s’haurien de comprovar abans de signar qualsevol compromís irrevocable de venda i no un cop formalitzada l’operació.
Inversió estrangera: una fiscalitat que cal diferenciar de la plusvàlua
Per a una persona que vol comprar un immoble a Andorra sense disposar encara de l’antiguitat de residència suficient, la fiscalitat de la inversió estrangera s’ha convertit en una qüestió imprescindible d’analitzar.
La llei aprovada el 2026 estableix, entre altres mesures, un tipus del 6 % per a determinades adquisicions corresponents a un primer nivell d’inversió immobiliària i un tipus del 10 % en altres situacions que superen els límits previstos per la normativa. La qualificació com a inversió estrangera també depèn del perfil de l’inversor i, en el cas de determinats residents, del temps de residència efectiva a Andorra durant els anys anteriors.
Aquest impost s’aplica en el marc de l’adquisició. No substitueix l’ITP quan aquest sigui aplicable ni tampoc la fiscalitat que pugui generar-se en una futura venda de l’immoble.
Per conèixer la rendibilitat real d’un projecte immobiliari a Andorra, és més útil calcular el cost fiscal durant tot el cicle de la inversió que limitar-se a observar el tipus d’imposició aplicable a la plusvàlua.
Optimitzar legalment la fiscalitat d’una venda immobiliària
L’optimització fiscal no consisteix a buscar un truc per evitar pagar impostos. En el context fiscal andorrà actual, es basa sobretot en la planificació i l’anticipació.
El període de tinença de l’immoble pot tenir un impacte considerable en la fiscalitat final. Vendre uns mesos abans o després d’un determinat llindar legal pot modificar, en alguns casos, el règim fiscal aplicable. Tanmateix, aquesta qüestió s’ha de valorar conjuntament amb l’evolució del preu de l’immoble, el cost del finançament, les despeses de tinença i el projecte personal del propietari.
La situació fiscal també s’ha de comprovar abans de posar l’immoble a la venda. Una persona que acaba d’instal·lar-se a Andorra, un resident que hi viu des de fa molts anys i un propietari que continua sent resident fiscal a França no poden partir del mateix càlcul.
Finalment, quan es preveu aplicar una exempció vinculada a l’habitatge habitual, el calendari de la reinversió i les condicions d’ocupació s’han d’integrar en el projecte abans de formalitzar la venda.
Per tant, una optimització fiscal seriosa comença amb una simulació basada en la normativa aplicable en la data prevista de l’operació i en la situació i documentació reals del contribuent.
Successió, herència i transmissió d’un immoble
Les transmissions per causa de mort requereixen una anàlisi diferent de la d’una venda immobiliària convencional. En el marc de l’IRPF andorrà, determinades transmissions a títol gratuït derivades d’una defunció no generen una plusvàlua imposable en les mateixes condicions que una venda. La normativa també estableix regles relatives al manteniment del valor fiscal i de la data d’adquisició dels béns rebuts en aquestes situacions. Això no significa, però, que una successió internacional estigui automàticament exempta de conseqüències fiscals.
Quan el difunt, l’hereu o el beneficiari manté vincles fiscals amb França, Espanya o un altre Estat, també cal analitzar les normes fiscals d’aquest país. En el cas de França, en particular, no s’ha de donar per fet que el conveni fiscal francoandorrà que se sol citar habitualment reguli els drets de successió. Aquest conveni fiscal, tal com el presenta l’administració francesa, fa referència als impostos sobre la renda.
Per tant, una transmissió immobiliària transfronterera requereix un estudi específic que tingui en compte la residència fiscal del difunt, la dels hereus, la ubicació del patrimoni i la naturalesa exacta de la transmissió.
Feu realitat el vostre projecte d'instal·lació a Andorra sense més dilació!
Demaneu cita
Cal recórrer a un assessor fiscal?
En el cas d’una operació petita i senzilla, conèixer els principis bàsics ja permet evitar molts errors. Però quan una venda implica una plusvàlua important, un habitatge habitual, un període de tinença curt, diversos propietaris, una societat o una situació fiscal internacional, l’anàlisi es torna ràpidament més tècnica.
L’interès d’un professional no consisteix únicament a calcular l’impost el dia de la signatura. Sobretot, pot verificar amb prou antelació quin règim fiscal és aplicable i permetre al propietari planificar correctament l’operació.
El notari intervé per garantir la seguretat jurídica de la transacció, mentre que un assessor fiscal o un professional especialitzat en fiscalitat andorrana pot analitzar les conseqüències fiscals específiques per al venedor. En una situació internacional, pot ser necessari coordinar aquesta anàlisi amb un professional del país on el venedor tingui la seva residència fiscal.
On es poden consultar les normes fiscals aplicables a Andorra?
Quan es tracta d’informació fiscal que pot tenir conseqüències importants, la font que cal prioritzar és sempre la normativa legal vigent.
El Portal Jurídic d’Andorra permet consultar les versions consolidades de la legislació, inclosa la normativa relativa a l’IRPF i a la fiscalitat dels no residents.
Les publicacions del BOPA permeten fer un seguiment de les noves lleis i de les seves dates d’entrada en vigor. Alhora, la informació administrativa del Govern d’Andorra ofereix una visió més pràctica dels principals impostos.
Què cal recordar abans de vendre un immoble?
La fiscalitat immobiliària a Andorra continua sent relativament clara, però ja no es pot resumir amb una fórmula com «com més temps esperes, menys impostos pagues».
La durada de la tinença continua sent un factor essencial, però l’estatus fiscal del venedor, la possible existència d’un recàrrec, les despeses que es poden incorporar al valor d’adquisició, l’habitatge habitual i les normes específiques aplicables als no residents poden modificar considerablement el resultat final.
Per a un propietari, la millor manera d’optimitzar fiscalment una venda és conèixer el règim aplicable abans de prendre una decisió, conservar els justificants des del moment de l’adquisició i fer una simulació actualitzada quan el projecte es concreti.
Aquesta manera de procedir és menys espectacular que prometre una exempció automàtica, però resulta molt més útil. Permet prendre una decisió immobiliària basant-se en un cost fiscal realista i actualitzat, en lloc de partir d’un barem antic o d’un exemple que no correspon a la situació concreta del propietari.
