Com trobar i comprar un bé immobiliari a Andorra?

Comprar un apartament, un xalet o qualsevol altre immoble a Andorra ofereix un entorn fiscal especialment atractiu. El mercat immobiliari andorrà es manté estable, però un comprador estranger ha de tenir en compte diverses particularitats locals: el nivell dels preus segons la parròquia, l’autorització d’inversió estrangera, el finançament, el control de l’origen dels fons, la fiscalitat i la formalització de la compravenda davant d’un notari andorrà.

La millor manera d’abordar el projecte no consisteix a començar únicament per les ofertes immobiliàries. Abans de visitar immobles, és preferible definir el pressupost global, l’objectiu de la compra i la manera de finançar-la, i després comprovar els tràmits administratius aplicables a la vostra situació. A continuació, us expliquem què cal saber per afrontar una compra immobiliària a Andorra amb una visió més clara del mercat i del procés d’adquisició.

Conèixer millor el mercat immobiliari andorrà

El mercat immobiliari andorrà ha experimentat un fort desenvolupament durant els darrers anys. Tanmateix, parlar d’un preu mitjà per a tot el Principat pot resultar enganyós: la ubicació, l’estat de l’habitatge, l’orientació, les vistes i la proximitat als serveis o a les pistes d’esquí poden generar diferències de preu molt importants.

Andorra la Vella és una de les zones on els preus solen ser més elevats. En el cas dels apartaments de construcció recent, poden superar els 6.500 €/m². Escaldes-Engordany i La Massana també són zones molt sol·licitades, especialment per als apartaments nous o recents, les segones residències i els xalets de gamma alta.

A Encamp i Canillo encara és possible trobar preus més accessibles, al voltant dels 4.500-5.000 €/m² segons les característiques de l’immoble, i continuar a prop dels dominis esquiables. Tanmateix, aquestes xifres s’han de considerar únicament com a ordres de magnitud i no com una tarifa fixa. Dos apartaments situats a la mateixa parròquia poden presentar preus per metre quadrat molt diferents.

A Andorra, l’orientació és un criteri que no s’ha de subestimar. En un entorn de muntanya, disposar de diverses hores més de sol durant l’hivern pot modificar considerablement el confort d’un habitatge i el seu atractiu. La qualitat de les vistes, l’accessibilitat durant l’hivern, la proximitat als comerços, l’aparcament, l’aïllament i l’estat de l’edifici mereixen, per tant, tanta atenció com la superfície habitable.

La demanda se centra especialment en apartaments moderns amb terrassa, xalets independents situats en zones elevades i, per als inversors professionals, determinats locals comercials ubicats en zones urbanes o turístiques. En els immobles més ben situats, l’oferta pot ser limitada. Això és especialment evident en determinats segments de gamma alta.

Per aquest motiu, és preferible comparar operacions i anuncis realment equiparables en lloc de basar-se únicament en una mitjana nacional.

Quina fiscalitat cal preveure per comprar un immoble a Andorra?

La fiscalitat és una de les raons per les quals els compradors estrangers s’interessen pel mercat immobiliari andorrà. Tanmateix, no hauria de ser l’únic criteri a l’hora de prendre una decisió immobiliària.

En el moment de comprar un immoble, el comprador ha de preveure especialment els impostos relacionats amb la transmissió del bé, les despeses notarials i altres possibles costos associats al seu expedient. L’impost sobre la transmissió patrimonial se sol situar al voltant del 4 % de l’import de l’adquisició, tot i que poden existir particularitats segons la naturalesa de l’operació.

Les despeses recurrents associades a la propietat solen ser més limitades que a França o Espanya. Tanmateix, es poden aplicar impostos o taxes comunals en funció de la parròquia i de les característiques de l’immoble.

Per a un comprador estranger, la fiscalitat s’ha d’analitzar sobretot de manera global. Comprar un habitatge a Andorra no significa automàticament convertir-se en resident fiscal andorrà. La residència, la fiscalitat personal i la propietat immobiliària són qüestions relacionades, però jurídicament diferents.

Abans de signar, és recomanable calcular el cost real de l’operació en funció de la situació personal i confirmar els impostos aplicables en el moment de l’adquisició. Com que la normativa pot evolucionar, una simulació elaborada diversos mesos abans no s’hauria de considerar definitiva.

Com buscar de manera eficaç un immoble a Andorra?

Els portals immobiliaris són un bon punt de partida per conèixer el mercat. Permeten comparar superfícies, zones i nivells de preus i, sobretot, anar afinant progressivament els criteris de cerca.

Tanmateix, no convé limitar la recerca als anuncis publicats en línia. El mercat immobiliari andorrà és relativament petit i una part de les oportunitats circula a través d’agències, promotors, propietaris i xarxes professionals locals. Per aquest motiu, alguns immobles es poden oferir abans de publicar-se oficialment o mantenir-se voluntàriament fora del mercat públic, és a dir, en modalitat «off-market».

Una agència immobiliària implantada localment també pot ser útil, sempre que tingueu clar quin és el seu paper i a qui representa en l’operació. És recomanable facilitar-li unes especificacions precises que incloguin el pressupost màxim, les parròquies que us interessen, la superfície buscada, el nombre d’habitacions, les necessitats d’aparcament i l’objectiu de la compra.

Aquesta preparació permet evitar visites innecessàries a immobles que no corresponen realment al vostre projecte.

Durant una visita, cal mirar més enllà de la decoració. L’orientació de l’habitatge, l’aïllament, les possibles molèsties o sorolls, l’accés durant l’hivern, les despeses de comunitat, l’estat de les zones comunes i les obres que es puguin preveure poden tenir un impacte considerable sobre el cost real de tenir l’immoble.

També és important comprovar que les característiques anunciades coincideixen amb la situació administrativa real del bé. Una ampliació, una terrassa tancada o una reforma interior no s’han de considerar regulars simplement perquè existeixin físicament.

Es pot negociar el preu d’un immoble a Andorra?

La negociació és possible, però depèn en gran manera de l’immoble i de la situació del venedor. Un habitatge que porta diversos mesos al mercat no ofereix les mateixes possibilitats de negociació que un apartament de construcció recent situat en una zona molt sol·licitada. De la mateixa manera, una oferta presentada per un comprador que ja disposa del finançament necessari es pot valorar de manera diferent d’una proposta condicionada a nombrosos requisits.

Abans de presentar una oferta, és preferible comparar el preu demanat amb el d’immobles realment similars situats a la mateixa zona. La superfície, per si sola, no és suficient. L’altura, les vistes, l’orientació, l’aparcament, la qualitat de la construcció i l’estat de l’habitatge també s’han de tenir en compte en la comparació.

A més, la negociació no necessàriament se centra únicament en el preu. El mobiliari, determinades obres, la data de lliurament de les claus o altres condicions de l’operació també es poden negociar.

Quins són els passos per comprar un immoble a Andorra?

Un cop trobat l’immoble i acceptat el preu, l’operació entra en una fase més formal.

Es pot signar un contracte de reserva o un compromís de compravenda per establir les condicions de l’operació. El pagament d’unes arres corresponents aproximadament al 10 % del preu és habitual. Abans de fer aquest pagament, és essencial entendre amb precisió les condicions establertes al contracte, especialment les conseqüències d’un possible desistiment o de la impossibilitat d’obtenir una autorització necessària.

En el cas d’un comprador estranger, pot ser necessària una autorització d’inversió estrangera. El dossier pot incloure, entre altres documents, documents d’identitat i justificants relacionats amb l’origen dels fons. Segons la situació del comprador, també es poden sol·licitar altres documents.

És preferible anticipar aquesta part del procediment. En una operació immobiliària internacional, un retard de vegades no prové de l’immoble en si, sinó d’un certificat bancari, administratiu o estranger que resulta difícil d’obtenir amb rapidesa.

El banc també realitza els seus propis controls de compliment normatiu. El comprador ha de poder explicar i justificar documentalment l’origen dels diners utilitzats per finançar l’operació. Aquest procediment de coneixement del client, conegut habitualment per les sigles KYC (Know Your Customer), forma part del funcionament normal de les entitats financeres.

Quan totes les condicions s’han complert, la compravenda definitiva se signa davant d’un notari andorrà. El notari comprova els elements necessaris per formalitzar l’acte i oficialitza la transmissió de la propietat.

En un expedient sense dificultats particulars, poden passar diverses setmanes entre l’acord inicial i el lliurament de les claus. Un termini d’entre sis setmanes i tres mesos pot servir com a orientació, però no constitueix un termini garantit. La situació del comprador, el finançament i les autoritzacions necessàries poden allargar el procés.

Per què comptar amb l’acompanyament d’una Gestoria a Andorra?

El terme Gestoria és molt habitual a Andorra i Espanya. Per a un comprador francès que encara no coneix bé el país, però, la seva funció no sempre és evident.

Una Gestoria acompanya particulars i empreses en diferents tràmits administratius, fiscals i pràctics. En el context d’una adquisició immobiliària, pot facilitar especialment la comunicació amb les administracions i coordinar determinades gestions amb els altres professionals que intervenen en l’operació.

El seu valor és especialment evident quan el comprador viu a l’estranger o encara coneix poc el funcionament administratiu andorrà.

Tanmateix, és important diferenciar les funcions de cada professional. Una Gestoria, una agència immobiliària, un banc i un notari no assumeixen les mateixes responsabilitats. Quan es tracta de qüestions jurídiques o fiscals que poden tenir conseqüències importants, és prudent comprovar que el professional consultat disposa de les competències i autoritzacions necessàries per oferir el tipus d’assessorament sol·licitat.

Un bon acompanyament no consisteix simplement a fer els tràmits administratius. Ha de permetre al comprador saber exactament què està signant, quin serà el cost real de l’operació i quins tràmits encara haurà de completar després de la compravenda.

Com finançar una compra immobiliària a Andorra?

És possible sol·licitar finançament bancari per comprar un immoble a Andorra, fins i tot si sou estranger. Tanmateix, les condicions depenen en gran manera del perfil del sol·licitant, dels seus ingressos, del seu patrimoni, de la seva residència fiscal i de l’immoble que es vol finançar.

En el cas d’un no resident, el banc pot exigir una aportació personal important. Sovint es parla d’un percentatge d’entre el 30 % i el 40 % del preu, però cada entitat bancària aplica la seva pròpia política de risc.

També cal comprovar els tipus d’interès dels préstecs en el moment de presentar la sol·licitud. Una forquilla històrica o observada en un moment determinat no permet conèixer el cost d’un finançament diversos mesos més tard.

Una altra possibilitat és comprar l’immoble al comptat o organitzar el finançament des del país d’origen. En aquest darrer cas, cal anticipar les possibles limitacions bancàries, les transferències internacionals i la justificació de l’origen dels fons.

Al preu anunciat de l’habitatge també cal afegir-hi els impostos i les despeses associades a l’operació. Els honoraris notarials se solen estimar al voltant de l’1 % del preu, mentre que les comissions de l’agència poden representar diversos punts percentuals del valor de l’immoble i sovint són assumides pel venedor. Tanmateix, la distribució exacta d’aquestes despeses s’ha de comprovar en cada operació.

Un apartament anunciat per 500.000 € no representa mai exactament una inversió de 500.000 €. Abans de presentar una oferta, cal integrar en el càlcul els impostos, les despeses professionals, el cost del finançament i les possibles obres o reformes.

Comprar un immoble permet obtenir la residència a Andorra?

Aquest és probablement un dels punts que genera més confusió entre els compradors estrangers: ser propietari d’un habitatge a Andorra i obtenir la residència andorrana són dues coses diferents. L’adquisició d’un immoble pot formar part de determinats projectes de residència, especialment quan es requereix una inversió mínima. Tanmateix, no s’ha de presentar com una operació que doni automàticament dret a obtenir un permís de residència.

La residència passiva, també coneguda com a residència sense activitat lucrativa, està destinada principalment a les persones que volen viure a Andorra sense exercir-hi una activitat professional local en les mateixes condicions que un resident actiu. Aquest règim implica complir determinats requisits d’inversió, recursos econòmics, assegurança i presència al país, que s’han de comprovar en el moment de presentar la sol·licitud.